조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 해당 신규 주택 매도인을 임차인으로 하여 임대차계약 체결 시 신규주택 전입기한이 연장되지 않음
조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 해당 신규 주택 매도인을 임차인으로 하여 임대차계약 체결 시 신규주택 전입기한이 연장되지 않음
사전답변 신청의 사실관계와 같이, 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 해당 신규 주택의 매수인을 임대인으로 하고, 그 매도인인 전 소유자를 임차인으로 하여 신규 주택의 취득일부터 임대기간이 개시되는 임대차계약을 체결한 경우에는소득세법 시행령제155조제1항제2호 각목 외의 부분 단서에 따른 규정을 적용받지 않는 것입니다.
○ 甲은 2019.6.26. 서울 송파구 소재 종전주택을 취득하여 2020.1.8.부터 계속 거주함
○ 甲은 2020.6.11. 서울 강남구 소재 신규주택을 취득계약(잔금일 2020.6.26.)하면서, “잔금일에 매도인을 임차인으로 매수인을 임대인으로 전세계약서 작성”한다는 특약을 맺음
○ 甲은 2021.8.25. 종전주택을 양도하는 매매계약을 체결함(잔금일 2021.10.29.)
2. 질의내용
○ 종전주택을 보유한 상태에서 신규주택을 취득하면서 그 매도인을 임차인으로 하는 임대차계약 체결 시소득세법 시행령제155조제1항의 일시적 2주택 특례에 따른 신규주택 전입기한
3. 관련법령 및 관련사례
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략)
⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.
□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.